注文住宅は、住宅会社と話す前に「払える上限」「譲れない条件」「比べる材料」の3つをそろえるところから始めます。
国の調査では、注文住宅を建てた人の約7割（69.3%）が、住宅を決めるときに妥協した点として「価格（予定より高くなった）」を挙げました。上限を先に数字で持っておくことが、最初の一歩になる理由です。
上限と条件がそろっていると、展示場で見た家や届いた資料も、自分たちの予算と条件に合うかで比べられるでしょう。あわせて、土地がすでにある人は建てられる広さを、土地がない人は予算を土地と建物にどう分けるかを、最初に決めておきましょう。
建てた人のデータを見ると、予算・条件・会社選びの3つは、話を始める前に決めておいたほうがよいことが分かります。 国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査」で、2023年度（令和5年度）に注文住宅へ入居した505世帯が答えた結果です。
この調査から読み取れることは3つあり、それぞれが3つのやることにつながっています。
住宅を決めるときに妥協したものは「価格（予定より高くなった）」が69.3%で、2位の「住宅の広さ」39.4%を大きく上回ります。 希望を足していくと、予算は上がりやすいということです。上限を数字で先に持っておくと、どこまで足してよいかを自分たちで判断できます（やること1）。
「設備などの面で、住宅を選んだ理由」を聞いた質問では、「高気密・高断熱住宅だから」が68.2%、「住宅のデザインが気に入ったから」が66.4%と、この2つが上位でした。 断熱や気密は、建てたあとから上げるのが難しい性能です。条件を決めるときの候補として、最初から考えに入れておきましょう（やること2）。
「住宅を選んだ理由」を全体で聞いた質問では、「信頼できる住宅メーカー／不動産業者だったから」が55.3%で最も多くなりました。 信頼できるかどうかは、1社だけを見ていても判断しにくいものです。同じ条件で何社かと話してみると、説明のわかりやすさや提案の違いが見えてきます（やること3）。
住宅会社と話す前に上限と条件を決めておくと、出てくるプランを自分たちの物差しで比べられます。 上限と条件がないまま話を聞くと、提案ごとに予算も広さも違い、どれが自分たちに合うのかを決める基準がないからです。
上限は、銀行の「借りられる額」ではなく、「毎月いくらなら無理なく払えるか」から出します。 借りられる額いっぱいまで借りると、教育費や車の買い替えなど、ほかの出費に回すお金が残らないことがあるからです。
今の支出を増やしたくないなら、毎月の返済は「今の家賃−月3〜4万円」を目安にしましょう。家を持つと、固定資産税・修繕・火災保険の分が別にかかるからです。家賃10万円で、土地がすでにある世帯を例にします（建物の本体は2,500万円で考えます）。
土地を買う人は、仲介手数料や土地の登記の分も諸費用に足して引きます。また、借りられる額は金利で変わり、同じ月7万円でも、金利2.0%で計算すると約2,113万円です。月々の返済額と借りられる額の早見表は賃貸の家賃並みで家を買うにはに、本体価格別の諸費用の表は注文住宅の諸費用はいくらにまとめています。
編集人住宅ローンは、カツカツではなく余裕を持って借りてほしいと思っています。金利が多少上がっても対策できるか、借りる前に確かめておきましょう。
国の調査では、注文住宅を建てた人の1年間の住宅ローンの返済は、年収の18.4%（全国平均）でした。月7万円の返済なら1年で84万円で、世帯年収が約456万円のときに18.4%になります。自分たちの「1年間の返済÷年収」と比べてみましょう。
わが家で決めること
条件を3つまでに絞ると、各社がその3つを満たす形で提案してくるので、プランを比べやすくなります。 条件が多いと、会社ごとにどれを優先するかがばらけて、提案を同じ物差しで並べにくくなります。
迷ったら、建てたあとから変えられるかで分けましょう。土地や断熱、間取りの骨組みは後から変えにくく、キッチンや内装は住んでからでも入れ替えられます。後から変えにくいものを、3つの条件に入れましょう。
条件は「譲れない3つ」と「あればうれしいもの」に分けて書くと、住宅会社にも伝えやすくなります。
| 分け方 | 書き方の例 |
|---|---|
| 譲れない3つ | 通勤は片道40分まで／子ども部屋は2つ／冬に寒くない家（断熱等級＝国が決めた断熱の強さの段階。数字が大きいほど暖かい） |
| あればうれしいもの | 庭で家庭菜園をしたい／パントリーがほしい／2台分の駐車スペース |
わが家で決めること
何を先に決めるかは、注文住宅の優先順位｜家づくりで後から変えられない10のことで順に並べています。
1社の提案だけでは高いか安いか判断できないので、同じ上限・同じ条件を伝えて3社以上を並べます。 比べる相手があってはじめて、金額や間取りが自分たちの上限と条件に合っているかが見えてきます。
ここで集める「比べる材料」は、各社のカタログに加えて、同じ条件で作ってもらう間取りプランと資金計画です。届いたら、資金計画書・見積もり・仕様の説明などから、次のような表に書き写すと、違いが一目でわかります。
| 比べること | A社 | B社 | C社 |
|---|---|---|---|
| 総額（諸費用まで入っているか） | |||
| 本体の価格に入っている工事・入っていない工事 | |||
| 譲れない3つを満たしているか | |||
| 断熱・気密の性能（等級など） | |||
| 保証と点検の期間 | |||
| 入居までの期間の目安 |
金額は、何が含まれているかをそろえてから比べましょう。同じ坪単価でも、含まれる工事や面積の測り方で総額は変わります。くわしくは同じ坪単価でも総額が変わる理由で紹介しています。
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最初の相談や資料の申し込みでは、「予算の上限」「土地の状況」「譲れない条件」「入居したい時期」の4つを、どの会社にも同じ言葉で伝えます。 4つがそろっていると、各社がその範囲で提案を考えやすくなり、届いたプランを同じ物差しで比べられるからです。
予算の上限は、やること1の表の③の額を、総額として伝えます。 「建物で○万円」とだけ伝えると、諸費用や外構（庭・駐車場・塀など）が別になり、合わせると上限を超えることがあるからです。土地を買う人は、土地代も含めた総額で伝えましょう。総額で伝えておくと、上限の中で何にいくら使うかの提案を受けられます。
土地がある人は場所と広さを、土地がない人は探している地域を伝えます。 土地がある人は、住所が分かれば、建ぺい率や前の道の条件も見たうえでプランを考えてもらえます。土地がない人は、土地探しから相談できるかも聞いておきましょう。
やること2で決めた3つを、どの会社にも同じ言葉で伝えます。 会社ごとに言い方を変えると、受け取り方がずれて、プランを並べにくくなるからです。「あればうれしいもの」は、別に添える程度で十分です。
子どもの入学や賃貸の更新など、動かせない時期があれば伝えます。 時期が分かると、間に合う進め方かどうかを各社が見たうえで、スケジュールも添えて提案してもらいやすくなります。
資料の申し込みの要望欄や、展示場で最初に話すときは、次のように伝えるとまとまるでしょう。
伝え方の例
予算は、土地代と諸費用も含めて総額○○万円までで考えています。土地はまだなく、○○市の周辺で探しています。譲れないのは、通勤が片道○分以内、子ども部屋が2つ、冬に寒くないことの3つです。入居は○年○月ごろを考えています。
3つのやることは同じですが、土地がある人は「建てられる広さ」を、土地がない人は「土地と建物への予算の分け方」を、あわせて最初に決めます。 土地がある人は建物の大きさの上限が先に決まっていて、土地がない人は土地代しだいで建物に回せるお金が変わるからです。
土地がある人は、まず建ぺい率・容積率と、前の道の幅を確かめます。 この3つで、その土地に建てられる家の大きさが決まるからです。前の道の幅が4mに足りないと、敷地の一部を道として空ける決まり（セットバック）もあります。
編集人土地の案内では、最初に『土地の全部を使って家を建てることはできない』とお伝えしています。
親から受け継いだ土地でも、同じ決まりがかかる点は変わりません。建ぺい率・容積率は役所の窓口やホームページの地図（都市計画図）で調べられるので、会社を比べる前に、建ぺい率・容積率で何坪の家が建つかとセットバックとはで、自分の土地の上限を確かめておきましょう。
土地がない人は、予算の上限を、土地にかける分と建物にかける分に先に分けます。 土地を先に決めると、建物に回せるお金が足りなくなることがあるからです。
分け方の目安として、国の調査では、土地を買って注文住宅を建てた世帯の資金は、建物と土地を合わせて全国平均6,188万円で、そのうち土地は2,082万円でした。土地がおよそ3分の1を占める計算です。全国平均には都市部も入るため金額は高めに出ますが、割合の目安にはなります。土地の値段は地域で大きく変わるので、住みたい地域の土地の相場を先に見て、残りが建物に回せる額か確かめましょう。
会社選びと土地探しは同時に進め、気になる土地に希望の広さの家が建つかを住宅会社に見てもらいましょう。
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1か月目のゴールは「上限・条件・比べる材料」の3つがそろうことで、まだ契約はしません。 3つがそろう前に契約を考えると、比べる物差しがないまま決めることになるからです。
| 週 | やること | 終わったときに手元にあるもの |
|---|---|---|
| 1週目 | 今の家賃と家計から、毎月の返済額の上限を出す | 「毎月○万円まで」の数字と、予算の上限 |
| 2週目 | 家族で、譲れない条件を話し合う | 条件3つのメモ |
| 3週目 | 3社以上から資料を取り寄せる | 届いた資料 |
| 4週目 | 届いた資料を、同じ上限・同じ条件で並べる | 各社を並べた比較メモ |
土地がある人は1週目に建てられる広さも確かめ、土地がない人は1週目に予算を土地と建物に分けて、3週目から土地探しも始めます。
最初の2週間は、住宅会社と話さなくても進められます。 1週目は家計簿や給与明細を見ながら、計算例の表に自分の数字を入れてみましょう。2週目は、家族それぞれが「譲れないもの」を書き出し、3つに絞ります。夫婦で意見が分かれたら、後から変えにくいほうを優先しましょう。
3週目に資料を頼み、4週目に届いたものから比較メモを作ります。 資料は届くまでに日数がかかることがあるので、3週目の早めに申し込んでおくと、4週目に並べる時間を取れるでしょう。展示場や見学会に行くなら、比較メモを持って行くと、見た家を同じ物差しで比べられます。
展示場・銀行・連絡・期間・建売との比較の5つは、始めたばかりの人がよく迷うところです。 1つずつ答えます。
上限と条件が決まる前に、展示場に行ってもいいですか？
行ってかまいません。
上限と条件が決まる前は、比べる場ではなく「いいな」と思う点を集める場として使いましょう。気に入った点は条件の候補としてメモしておき、上限と条件が決まってから見直すと、自分たちの予算に合うかを判断しやすくなります。
銀行に相談するのはいつですか？
最初は、自分で毎月の返済額の上限を出すだけで足ります。
住宅ローンの事前審査（借りられる額の見込みを、銀行に先に見てもらう手続き）は、比べる会社が絞れてきてからが目安です。土地から探す人は、買いたい土地が決まって申し込む前に受けておきましょう。借りる先の選び方は、注文住宅の住宅ローンの選び方にまとめています。
資料を頼むと、住宅会社から連絡は来ますか？
連絡は来ますが、応じるかどうかは自分で決められます。
話を聞きたい会社と都合のいい時間を家族で決めておくと、連絡が来たときにそのまま伝えられるでしょう。申し込んだあとに実際に届いたものは、タウンライフ家づくりの評判で写真つきで見られます。
建てて住むまで、全部で何か月かかりますか？
建てようと思ってから入居までは、各社の目安で8か月〜1年半ほどです。
流れは「契約まで」「着工まで」「入居まで」の3つに区切れ、細かく分けると13のステップになります。土地から探す人は、土地探しの分だけ長めに見ておきましょう。くわしくは注文住宅の流れで紹介しています。
建売や中古の家とも迷っているのですが、注文住宅の資料を集めてもいいですか？
集めてかまいません。
国の調査では、注文住宅を建てた人の27.5%が建売住宅（分譲戸建住宅）と、16.8%が中古の戸建住宅と比べていました。同じ予算の上限で並べると、注文住宅で何ができて、何を足すと高くなるのかが見えてくるはずです。
引っ越したい時期が決まっている人、補助金を使いたい人、土地から探す人は、早めに動き始めましょう。 どれも、自分の都合では動かせない期限か、思ったより時間のかかる工程があるからです。
こんな人は、早めに
入居したい時期の1年半ほど前には、払える上限を出し始めましょう。
3つのうち、今週末にできるのは1つ目の「毎月の返済額の上限」を出すことです。 今の家賃と家計を見れば、住宅会社と話す前でも、自分たちだけで出せます。
| やること | いつ | 手元に残るもの |
|---|---|---|
| 払える上限を決める | 今週 | 毎月の返済額の上限と、予算の上限 |
| 譲れない条件を3つ書き出す | 次の週 | 条件3つのメモ |
| 3社以上から資料を集めて比べる | そのあと | 各社を並べた比較メモ |
上限と条件がそろったら、4つのことを伝えて、3社以上から資料を取り寄せましょう。
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予算の上限・土地の状況・譲れない条件・入居したい時期を伝えて、3社以上の間取りプランと資金計画を並べてみましょう。
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参考・出典（2026年11月8日確認）
宅地建物取引士／ファイナンシャルプランナー／賃貸不動産経営管理士
仕事で不動産会社や工務店と日常的に関わりながら、いま自分自身も注文住宅を建てている最中です。売り手の論理ではなく、建てる人の側から発信しています。
