セットバックとは、家の前の道が狭いときに、敷地の一部を道として空けることです。空けた部分には建物も塀も作れないので、買った土地が全部は使えなくなります。
減る広さの出し方、費用を誰が払うか、買う前にやることを、順に見ていきましょう。
セットバックとは、家の前の道の幅が4mに足りないとき、道の中心から2mの位置まで敷地を下げることです。「下げる」は、道と敷地の境目を、敷地の内側へずらすという意味です。下げた部分は、道として扱われます。
たとえば前の道の幅が3mなら、道の中心から端までは1.5mです。2mに0.5m足りないので、道の両側の土地が0.5mずつ下がります。
この決まりは建築基準法にあり、幅が4mに足りない道のうち、役所が指定した道が対象になります。
編集人セットバックがある土地は、土地の全部を使って家を建てることはできません。案内のときは、まずこれをお伝えしています。
セットバックがあると変わるのは、使える広さ、下げた部分の使い方、固定資産税の3つです。
減る面積は、土地が道に面している幅（間口）に、下がる幅をかけると出せます。前の道の幅と間口が分かれば、下の早見表で見当がつきます。
減る面積の出し方
減る面積 ＝ 間口 × 下がる幅
下がる幅 ＝（4m − 前の道の幅）÷ 2
早見表：前の道の幅と間口から、減る面積を見る
| 前の道の幅（下がる幅） | 間口8m | 間口10m | 間口12m |
|---|---|---|---|
| 3.6m（0.2m） | 1.6㎡（約0.5坪） | 2.0㎡（約0.6坪） | 2.4㎡（約0.7坪） |
| 3.0m（0.5m） | 4.0㎡（約1.2坪） | 5.0㎡（約1.5坪） | 6.0㎡（約1.8坪） |
| 2.7m（0.65m） | 5.2㎡（約1.6坪） | 6.5㎡（約2.0坪） | 7.8㎡（約2.4坪） |
| 2.0m（1.0m） | 8.0㎡（約2.4坪） | 10.0㎡（約3.0坪） | 12.0㎡（約3.6坪） |
※ 向かいの土地もまだ下がっていない場合の目安として、マイホーム研究所が計算。向かいが先に下がっていると、下がる幅は変わります。正確な線は、市区町村の窓口で確かめましょう。
50坪・間口12m・前の道の幅3mの土地なら、6㎡（約1.8坪）減って、使えるのは約48.2坪です。建てられる家の大きさも、減ったあとの面積が元になります。計算のしかたは、建てられる家の広さの出し方をまとめた記事で確かめられます。
下げた部分には、建物・塀・擁壁（土を支える壁）を作れません。下げた部分は道として扱われ、道の中には建物や擁壁を作れないと建築基準法で決まっているからです。
車を停める場所は、減ったあとの敷地の中に取りましょう。
下げた部分は、役所に申告をして、道として使われていると認められれば、固定資産税がかからなくなります。道として使われている土地には課税しない、と地方税法で決まっているからです。あわせてかかる都市計画税も、同じ扱いです。
東京23区の例では、その年のうちに申告して認められると、翌年4月に始まる年度からかからなくなります。下げた部分に車や物を置いていると、認められません。ほかの市区町村は、扱いが違うことがあります。
狭い道は、災害のときに避難しにくく、日当たりや風通しも確保しにくい道です。そのため、道沿いの家が建て替わるたびに、少しずつ道を広げる決まりになっています。国土交通省の資料でも、狭い道の課題として挙げられています。
下げるのは、新しく家を建てるときと、建て替えるときです。そのため同じ道でも、もう下げてある土地と、まだの土地が並びます。
「要セットバック」はこれから下げる土地、「セットバック済み」はもう下げてある土地です。セットバックが必要な道は、「2項道路」「みなし道路」と書かれることもあります。幅が4mに足りなくても、法律で「道路とみなす」とされた道、という意味です。
「要セットバック 約6㎡」の㎡は、下げる部分の面積です。下げる面積が土地のおよそ1割以上のときは、広告に面積まで書く決まりがあります。書いていなければ、不動産会社に「下げるのは何㎡ですか」と聞きましょう。
セットバックの費用は、原則として、家を建てるときの土地の持ち主が払います。これから下げる土地を買えば、買った人が持ち主です。払うもの、補助が出るもの、売主と決めることの順に見ていきます。
かかることがあるのは、測量、分筆（土地を分ける登記）、舗装、今ある塀や門の撤去の費用です。合わせて30万〜80万円とする解説が多くあります。公的な統計ではないので、目安として見ておきましょう。
費用の一部は、自治体が補助することがあります。国土交通省の令和元年の調査によると、補助の制度がある245の自治体のうち、測量費を対象にしているのは78.8%でした。
制度のない自治体もあり、中身も自治体ごとに違います。土地のある市区町村の窓口で確かめましょう。
これから下げる土地を買うなら、費用を誰がいつ払うかを、契約の前に売主と決めます。決めた内容は、契約書に書いてもらいましょう。
買う前に、どこまで下げるかを確かめ、価格を割り直し、その土地で間取りを出してもらいます。
セットバックのことは、契約の前に不動産会社から説明があります。ただ、そこで初めて知って、建てたい家が入らないと分かると、土地の探し直しです。気になった時点で、自分から確かめておきましょう。
下げる線がどこになるかを、市区町村の建築指導の窓口で確かめます。「セットバック済み」と書いてある土地も、どこまで下げてあるかを同じ窓口で聞けます。不動産会社には、測量図（土地の形と寸法を測った図）を見せてもらいましょう。
土地の価格は、使える面積で割り直して、周りの土地と比べます。2,000万円・50坪の土地は、1坪40万円です。1.8坪減るなら、使えるのは48.2坪で、1坪約41.5万円になります。この金額を、周りの土地の1坪あたりの価格と比べましょう。
建てたい家が、減ったあとの敷地に入るかを、間取りで確かめます。建てたい家が決まっている人は、その間取りが減ったあとの敷地に収まるかを見ます。これから決める人は、その土地を前提に、間取りと資金計画を住宅会社に出してもらいましょう。
セットバックのある土地を選ぶとき
立地がよく、周りより割安で、建てたい家が入る。この条件がそろえば、セットバックのある土地も十分に候補になります。
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間取りプランを無料で取り寄せる（タウンライフ）セットバックした土地は、誰のものになりますか
下げただけでは、土地の持ち主は変わりません。市区町村へ寄付したり、買い取ってもらったりする制度があるかは、市区町村によって違います。
セットバックをしないと、どうなりますか
セットバックをしないまま、家を建てることはできません。家を建てる前に役所などの審査があり、道から下げた位置に建てる計画でないと通らないからです。
向かいの家がまだ下がっていない場合はどうなりますか
自分の土地を、道の中心から2mの位置まで下げれば足ります。向かいの分まで下げることはありません。向かいの土地は、向かいが家を建て替えるときに下がります。
次は、気になる土地の「前の道の幅」と「道に面している幅」を、不動産会社に聞きましょう。早見表で減る面積を出し、減ったあとの面積で価格を割り直します。
出典（すべて2026年10月12日確認）
宅地建物取引士／ファイナンシャルプランナー／賃貸不動産経営管理士
仕事で不動産会社や工務店と日常的に関わりながら、いま自分自身も注文住宅を建てている最中です。売り手の論理ではなく、建てる人の側から発信しています。
