注文住宅を建てるとき、多くの人が「住宅ローンはどこで借りればいいのか」で迷います。銀行、ネット銀行、フラット35——選択肢は多いのに、違いが分かりにくいからです。
借入先によって、金利も、手数料も、審査の通りやすさも変わります。総返済額で見れば、数百万円の差になることもあります。
この記事では、宅建士×FPの立場から、住宅ローンの借入先3タイプの特徴と、自分に合う先を選ぶ4つの判断軸を整理します。さらに、注文住宅ならではの「つなぎ融資」も解説します。
| 借入先 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| メガバンク・地方銀行 | 対面で相談できる・団信の保障が手厚い | はじめてで不安・対面で進めたい人 |
| ネット銀行 | 低金利・手続きはWeb中心 | 金利を最優先したい・自分で進められる人 |
| フラット35 | 全期間固定・返済額が変わらない | 返済額を確定させたい・自営業や個人事業主の人 |
どれが「一番いい」ではなく、あなたの条件に合うかどうかで決まります。
住宅ローンの借入先は、大きく3つに分けられます。
1と2は、金融機関がそれぞれ金利や条件を決めています。一方でフラット35は、どの窓口で申し込んでも借入の基本条件が同じ、という特徴があります。
まずは3タイプの中身を、順に見ていきましょう。
銀行の一番の強みは、対面で相談しながら進められることです。
はじめての住宅ローンは、分からないことばかりです。担当者に直接質問できる安心感は、ネットにはない価値です。地方銀行なら、地域の事情やその土地の相場にも詳しいことがあります。
団信（団体信用生命保険）の特約も充実している傾向があります。がんや三大疾病に備える保障を選びやすいのは、対面型のメリットです。
一方で、金利はネット銀行より高めになりやすい点は知っておきましょう。
プロの視点
「いま給与振込で使っている銀行だから」という理由だけで決めるのは早いです。取引実績で金利が優遇される場合もありますが、それが他行のネット金利より得かどうかは、必ず並べて比べてから判断してください。
ネット銀行の最大の武器は、金利の低さです。
店舗を持たない分、コストを抑えられるからです。事務手数料は借入額の2.2%前後、保証料は0円というところが多く、変動金利も低い水準に設定されています。
その代わり、手続きは基本的にWebで自分で進めます。対面での相談はできません。審査の基準もやや厳しめと言われます。
書類の準備や手続きを自分で進められる人、金利を何より優先したい人に向いています。
フラット35は、返済が終わるまで金利と返済額が変わらない「全期間固定金利」の住宅ローンです。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供しています。市場の金利が上がっても、あなたの返済額は増えません。将来の返済額を、いま確定させておけるのが最大の特徴です。
もうひとつの特徴が、審査の考え方です。フラット35は、勤続年数や雇用形態よりも物件の技術基準を重視する傾向があります。そのため、自営業や個人事業主、転職して間もない人でも検討しやすい選択肢です。
金利が変わらない安心と引き換えに、変動金利より金利は高めになる点は理解しておきましょう。
3タイプの中から自分に合う先を選ぶとき、見るべき軸は4つです。
「金利が一番低いから」だけで選ぶと、手数料や団信で後から差が出ます。4つをセットで見るのが、失点しない選び方です。
ここが、建売住宅と注文住宅の一番大きな違いです。
注文住宅では、家が完成する前に、まとまったお金を払うタイミングが何度もあります。土地の購入代金、着工金（工事開始時・目安は工事費の約3割）、中間金（上棟時・目安は約3割）です。
ところが、住宅ローンは原則として「家が完成して引き渡されるとき」に一括で実行されます。つまり、完成前の支払いには、住宅ローンのお金がまだ使えないのです。
この差を埋めるのが「つなぎ融資」です。完成までの支払いを一時的に借り、住宅ローンが実行されたらそのお金で一括返済する仕組みです。
つなぎ融資は、住宅ローンより金利が高めに設定されるのが一般的で、事務手数料や印紙代もかかります。だから、つなぎ融資に対応しているか・費用はいくらかは、借入先を選ぶ段階で必ず確認しておきましょう。金融機関によっては、より低い金利で使える「分割融資」を扱っている場合もあります。
プロの視点
注文住宅の資金計画でつまずきやすいのが、このつなぎ融資の費用を見込んでいないケースです。金利や手数料の比較をするときは、「住宅ローン本体」だけでなく「つなぎ融資まで含めた総額」で見ておくと安心です。
ここまで読んで、「結局どこがいいのか」と感じたかもしれません。
理由は明確で、最適な借入先は、あなたの年収・勤務形態・希望する金利タイプによって変わるからです。全部の銀行を自分で調べて並べるのは、現実的ではありません。
そこで役立つのが、無料の住宅ローン比較サービス「モゲチェック」です。運営は株式会社MFS（東証上場企業）で、利用者は50万人を超えています（2026年1月時点・公式サイト）。あなたの条件を入力すると、借りられる可能性のある銀行と金利を、まとめて比較できます。
まず候補を絞ってから、気になる銀行に相談する——この順番なら、遠回りせずに自分に合う住宅ローンにたどり着けます。
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Q. 注文住宅の住宅ローンは、いつ申し込めばいいですか？
土地と建物のプランがある程度固まった段階です。ただし、つなぎ融資の要否や資金の流れは、早めに把握しておくほど安心です。会社選びと並行して、借入先の情報も集め始めましょう。
Q. 金利が一番低い銀行を選べば損しませんか？
そうとは限りません。金利が低くても事務手数料が高いと、総額では逆転することがあります。「金利＋諸費用」の合計で比べてください。
Q. 自営業でも住宅ローンは組めますか？
組める場合があります。会社員に比べると審査は慎重になりますが、物件の基準を重視するフラット35は、自営業や個人事業主でも検討しやすい選択肢です。
Q. つなぎ融資は必ず必要ですか？
必要とは限りません。自己資金で完成前の支払いをまかなえる場合や、分割融資に対応した金融機関を選ぶ場合は、つなぎ融資を使わずに済むこともあります。
最適な借入先は人によって違います。まずは無料の比較で候補を絞り、自分の条件に合う住宅ローンから検討を始めましょう。
宅地建物取引士／ファイナンシャルプランナー／賃貸不動産経営管理士
不動産の現場で家づくりの相談に携わる。「売り手の論理ではなく、建てる人の味方」を信条に発信しています。
