土地ありで注文住宅を建てた人の平均は、約36坪の家で約4,260万円です。住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」で、建物の分だけフラット35を借りた人の建設費を平均した数字で、登記やローンの手数料などの諸費用は、これとは別にかかります。
この平均には、古い家の解体や屋外の工事の費用も入っています。ただ、自分の土地で地盤の改良や水道の引き込みにいくらかかるかは、土地を調べるまで分かりません。平均は見当をつける目安にして、自分の総額は、土地の5つのお金を確かめてから出すのが確実です。
総額の分け方と、見積もりのあとで増えやすい5つのお金を順に見ていきましょう。親の土地に建てる人が確かめておくことも載せました。
土地ありで注文住宅を建てた人の平均は、全国で約4,260万円です（2025年度）。 土地の購入にフラット35を使わず、建物の分だけフラット35で借りた3,889件の平均です。平均の土地取得費は2.3万円なので、ほとんどが土地代のかからない人の数字と読めます。
表1：土地ありで注文住宅を建てた人の平均（2025年度）単位：建設費は万円、住宅面積は㎡
| 地域 | 建設費 | 住宅面積 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 全国 | 約4,260 | 118.4 | 3,889件 |
| 首都圏 | 約4,760 | 121.6 | 902件 |
| 近畿圏 | 約4,270 | 117.5 | 485件 |
| 東海圏 | 約4,350 | 121.0 | 479件 |
| その他の地域 | 約4,010 | 116.5 | 2,023件 |
※ 住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」の注文住宅（建物の分だけフラット35で借りた人）の数字です。首都圏は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県、近畿圏は大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県・和歌山県、東海圏は愛知県・岐阜県・静岡県・三重県です。住宅面積は、バルコニーを除いて測っています。
この建設費には、建物の本体のほかに、古い家の解体や屋外の工事の費用も入っている点に注意が必要です。調査の用語の解説では、建設費に「除却工事費」と「屋外附帯工事費」を含めるとされています。登記やローンの手数料などの諸費用は、この金額とは別に足して考えましょう。
地域で比べると、首都圏とその他の地域では約750万円の差があります。平均の住宅面積は118.4㎡（約36坪）なので、自分が建てたい広さと比べて見ておきましょう。
総額は、本体工事費・付帯工事費（土地まわりの工事）・諸費用の3つに分けると見えてきます。 本体工事費は、総額の7割前後が目安です（ドコモSMTBネット銀行やヘーベルハウスの解説）。広告や坪単価で見えるのはこの7割ほどで、残りの2つを足して、はじめて総額になります。
本体工事費は、家そのものをつくる費用です。 広さに坪単価をかけて見積もるのも、この部分にあたります。
同じ坪単価でも、どの工事を含めるかや面積の測り方によって、総額は変わります。坪単価で比べるときの見方は、同じ坪単価でも総額が変わる理由で確かめましょう。
付帯工事費は、外構や給排水の引き込み、地盤改良（弱い地盤を固める工事）など、建物の外で行う工事の費用です。 外構は、庭・駐車場・塀などのことです。古い家が残っている土地なら、解体もここに入ります。どこまでを付帯工事に入れるかは会社で違うので、見積もりでは中身を確かめましょう。
土地の状態で金額がいちばん変わるのは、この付帯工事費です。同じ間取りの家でも、地盤の強さや前の道路の水道管の位置で、かかる工事が変わります。
諸費用は、登記やローンの手数料、火災保険など、工事のほかにかかるお金です。 土地ありで本体価格3,000万円なら、約100〜159万円が目安です（火災保険と不動産取得税は別）。
土地を買う人にかかる仲介手数料や、買ったときの名義変更の登記の費用はかかりません。ただし、名義が祖父母のままの土地では相続登記など、土地の状態によっては土地の登記の費用がかかります。くわしい内訳は注文住宅の諸費用はいくらにまとめました。
土地代はかからなくても、土地の今の状態によって工事や手続きのお金がかかります。 地盤の改良と水道の引き込み工事は、土地を調べてから金額が決まるお金です。解体・境界・道路と農地は、先に調べておけば見積もりの前に分かるものの、調べていないと見積もりのあとで足されることになります。
最初の見積もりに入っていない金額があっても、住宅会社が隠しているわけではありません。地盤の強さも水道管の位置も、調べる前は誰にも分からないのです。5つのお金について、目安の金額と、金額が分かる時期を先に一覧にしました。
表2：土地の5つのお金の早見表
→ 表は横にスクロールできます
| お金 | 費用の目安 | 金額が分かる時期 | 確かめる先 |
|---|---|---|---|
| 1. 古い家の解体 | 木造で坪3〜5万円（30坪で90〜150万円） | 解体業者が現地を見たとき | 解体業者 |
| 2. 地盤の改良 | 必要なら数十万〜200万円ほど（工法による） | 設計が固まり、地盤調査をしたあと | 住宅会社 |
| 3. 水道・下水の引き込み | 加入金はメーターの口径20mmで7.7〜22万円（3市の例）＋引き込み工事 | 加入金は先に分かる。工事は管の位置を調べてから | 市町村の水道局・住宅会社 |
| 4. 境界の確定と測量 | 確定・測量・登記まで、180㎡の例で全国平均約44万円（税抜）＋実費 | 土地家屋調査士が現地を見たとき | 土地家屋調査士 |
| 5. 道路と農地の条件 | 条件しだい（使える広さや手続きが変わる） | 役所や農業委員会で条件を確かめたとき | 市町村の役所（都市計画・道路の窓口）・農業委員会 |
※ 30坪の解体費は、坪単価からマイホーム研究所が計算しました。
古い家が残っている土地では、建てる前に解体の費用がかかります。 木造の解体は、大手仲介会社の東急リバブルの解説で坪3〜5万円ほどです。30坪の家なら、90〜150万円が目安になります。
今ある建物の広さや造りはその場で確かめられるので、解体業者に現地を見てもらえば、金額を見積もってもらえます。
解体したら、建物の名義人（親の家なら親）が、1か月以内に建物の滅失登記（建物がなくなったことを登記に記録する手続き）を申請する決まりです。登録免許税はかからず、自分で申請することもできます。土地家屋調査士（土地や建物の測量・登記の専門家）に頼むと、報酬は全国平均で約5万円（税抜）です。
地盤の改良は、地盤調査をしてから、要るかどうかと工法が決まります。
地盤調査は、間取りが決まり、建物の基礎を設計する前に行うのが原則です（住宅瑕疵担保責任保険の設計施工基準）。間取りが固まるまで調べないので、最初の概算見積もりには地盤改良の費用が入っていないことがあり、そう説明している工務店もあります。
改良が必要になったときの費用は、工法で変わります。工務店2社の解説をまとめると、次のくらいの幅です。
地盤調査会社のジャパンホームシールドも、改良が必要なら別途50〜200万円ほどかかることがあるとしています。見積もりをもらったら、地盤改良の費用が入っているか、入っていなければいくら見込んでおくかを住宅会社に聞きましょう。
前の道路の水道管から家まで管を引く工事と、自治体の加入金がかかります。 加入金は、新しく水道を引くときや、メーターの口径（管の太さ）を大きくするときに、自治体へ払うお金です。
加入金は自治体ごとに違い、口径20mmでは次の金額です。
前に家が建っていた土地なら、加入金が免除されたり、差額だけになったりする自治体もあります。たとえば大阪府守口市は、同じ敷地で古い給水の設備を外して新しくつけるとき、元の口径の分の加入金を免除する決まりです。
加入金は、市町村の水道局のホームページで先に調べられます。一方で、引き込みの工事費は、前の道路の水道管の位置や使う材料で変わるため、自治体も目安の金額を出していません。工事費が分かるのは、住宅会社が管の位置を調べて見積もったときです。
下水道の受益者負担金（下水道ができたときに、その土地にかかるお金）は、土地に一度だけかかります。払い済みかどうかは、市町村に聞けば分かるはずです。下水道が来ていない土地では、浄化槽を設ける費用が別にかかります。
隣の土地との境目がはっきりしない土地では、境界を確かめて測る費用がかかることがあります。 境界の確定とは、隣の人や役所と立ち会って、土地の境目を確かめる手続きのことです。
土地家屋調査士の報酬は、境界の確定と測量、登記（土地地積更正登記）まで頼んだ場合で、全国平均で約44万円（税抜）です。これは180㎡の宅地の例で、境界の杭などの実費は報酬とは別にかかります。
金額は、土地家屋調査士に見積もりを頼めば分かります。ただ、隣の人や役所と立ち会いの日程を合わせるので、終わるまでに時間がかかることも覚えておきましょう。土地に境界の杭があるか、測量図が手元にあるかを、先に見ておきましょう。
前の道が狭い土地や農地では、建てられる広さや、建てる前の手続きが変わります。 使える広さが減れば、同じ予算でも建てられる家は小さくなります。金額の前に、建てられるかどうかと、使える広さを確かめておきましょう。
前の道路の幅が4m未満でも、役所が「2項道路」に指定した道なら、道の中心から2m下がった線が道路の境界とみなされます（建築基準法42条2項）。この下がった部分をセットバックといい、そこには家を建てられません。指定のない道や、敷地が道路に2m以上接していない土地には、原則として家を建てられません（同43条）。前の道路の種類は、市町村の役所で確かめられます。
編集人不動産の仕事で土地を案内するとき、最初にお伝えするのは『土地全部を使って家を建てることはできない』ということです。セットバックを知らずに、土地を全部使えると思っている方が多いんです。
自分の土地がセットバックにかかるかは、セットバックとはで確かめ方を見てみましょう。
田や畑のままの土地に建てるなら、農地転用（農地を宅地などに変えること）の手続きが要ります。
親の農地を子が借りて建てる場合は、5条の手続きになります。農地の手続きは、農業委員会で確かめましょう。
また、土地が市街化調整区域（建物を建てることをおさえる区域）にあるときは、宅地でも家を建てるのに許可が要ることがあります。役所の都市計画の窓口で、自分の土地が当てはまるかを確かめておきましょう。
親の土地に建てるときは、お金の計算の前に、名義・住宅ローンの担保・税金の3つを確かめます。 どれも土地の持ち主である親の協力が要るので、早めに話しておきましょう。
土地の名義が、亡くなった祖父母のままになっていないかを確かめます。 名義が亡くなった人のままだと、土地を住宅ローンの担保に入れる手続きが進めにくくなるからです。名義は、登記事項証明書（土地の名義や広さが書かれた書類）で確かめられます。
相続登記（相続した土地の名義を、受け継いだ人に変える登記）は、2024年4月1日から義務です。相続で土地を受け継いだと知った日から3年以内に登記する決まりで、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の相続も対象で、期限は原則2027年3月31日です（法務省）。
住宅ローンでは土地も担保に入るので、土地の持ち主である親の同意が要ります。 建物の分だけ借りる場合でも、土地に抵当権（返せなくなったとき、貸した側が土地や建物から回収できる権利）が付くのです。
フラット35は、借りる対象の住宅とその敷地に、第1順位の抵当権を付けることを条件にしています。ドコモSMTBネット銀行も、親族の土地に新築するときは、土地の持ち主が担保提供者になると案内しています。親の土地に、親のローンなどの抵当権がまだ付いていないか、ほかの人との共有になっていないかも、登記事項証明書で確かめておきましょう。住宅会社や銀行に相談する前に、土地を担保に入れることを親に話しておくと安心です。
地代も権利金も払わずに親の土地を借りて建てるなら、借地権の贈与税はかかりません。 このような貸し借りを使用貸借といい、土地を使う権利の価額はゼロとして扱われます（国税庁）。
将来その土地を相続するときは、親が自分で使っている土地（自用地）として評価されます。地代を払う、土地の名義を子に移すなど、ほかの形にするときの税金は、税務署や税理士に確認しましょう。
予算は総額で決めて、地盤の改良と諸費用を先に引いた残りを、建物（外構などを含む）にあてます。 建物の額から先に決めると、あとから地盤の改良と諸費用が足され、総額が予算を超えてしまうことがあるからです。
更地で、地盤改良（柱状改良）に70万円かかった場合を例にします。70万円は、柱状改良の幅（40万〜100万円ほど）の中ほどの額です。
表3：総額別に見た、建物に使える額（地盤改良70万円を引いた場合）単位：万円
| 総額 | 引く諸費用 | 建物に使える額 |
|---|---|---|
| 2,500 | 約84〜137 | 約2,290〜2,350 |
| 3,000 | 約96〜152 | 約2,780〜2,830 |
| 3,500 | 約108〜168 | 約3,260〜3,320 |
※ 建物に使える額には、外構や水道の引き込み工事も含みます。諸費用は、マイホーム研究所の諸費用の記事と同じ計算で、建物の額に合わせて引いています（地盤調査と水道の加入金は諸費用の中に入れています）。火災保険と不動産取得税は入れていません。
総額3,000万円なら、建物に使えるのは約2,780〜2,830万円です。ただし、この中から外構や水道の引き込み工事も出すので、家そのもの（本体工事費）に使える額はさらに少なくなります。目安では付帯工事が総額の2割ほどとされるので（ドコモSMTBネット銀行の解説）、表3の額から付帯工事を引くと、本体工事費は総額の7割前後に近い額です。古い家が残っていれば解体の費用（30坪で約90〜150万円）、境界を確かめるなら測量の費用も、さらに引かれます。
総額の上限をどう決めるかは注文住宅は何から始める？で、借りる額ごとの月々の返済は住宅ローン返済額の早見表で確かめましょう。
土地の条件を書いて資金計画をもらうと、土地の工事の見込みまで入れた総額の目安が分かります。 地盤の改良や水道の引き込み工事の金額は、現地や地盤を調べたあとで決まるものです。土地の条件が伝わっていれば、住宅会社もその土地に合わせて見込みを立てられます。
まずは、手元にある土地の資料を集めます。 そろえておきたいのは、次の4つです。
親の土地なら、親が持っていることもあります。分からないものは、「分からない」と伝えれば足ります。
表2の5つのお金に、自分の土地が当てはまるかを書き出します。当てはまる項目が分かれば、住宅会社に伝えることが決まります。
自分の土地で当てはまるもの
土地の条件を同じ言葉で伝えて、3社以上から資金計画を取り寄せます。 1社だけでは比べる相手がないので、土地の工事をどこまで見込んでいるかの違いが見えません。
要望欄には、たとえば「木造30坪の古い家あり、前の道路は測って3.5mほど（道路の種類は未確認）、水道の引き込みは分からない」のように書きましょう。届いた資金計画では、地盤改良と解体の費用が入っているか、入っていなければいくら見込むかを見比べます。
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＼ 土地の条件が書けたら ／
土地の場所と5つのお金のメモを伝えて、3社以上の間取りプランと資金計画を取り寄せましょう。
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土地がある人が気になりやすい4つの疑問に、短く答えます。
土地ありなら、1,000万円台で家を建てられますか？
平均の金額で考えると、家をかなり小さくする必要があります。
平均の約4,260万円を坪あたりにすると約119万円で、20坪でも約2,400万円です（マイホーム研究所の計算）。1,000万円台にするなら、家を小さくするか、坪単価をおさえた住宅会社に絞って、資金計画で確かめましょう。
土地ありだと、諸費用は安くなりますか？
土地を買う人にかかる仲介手数料や、買ったときの名義変更の登記の費用はかかりません。
土地ありで本体価格3,000万円なら、諸費用は約100〜159万円が目安です。内訳は注文住宅の諸費用はいくらで確かめられます。
住宅ローンは、建物の分だけ借りればいいですか？
土地を持っているなら、借りるのは建物の分がふつうです。ただし、土地も担保に入ります。
フラット35でも、住宅とその敷地に抵当権を付けることが条件です。借りる「建物の分」に、解体や外構の工事の費用まで入れられるかは、銀行ごとに確かめましょう。
親の土地に家を建てたら、贈与税はかかりますか？
地代も権利金も払わずに借りる使用貸借なら、借地権の贈与税はかかりません（国税庁）。
親から建築資金をもらう場合の贈与税は、これとは別の話です。地代を払う場合や、土地の名義を移す場合も含めて、税務署や税理士に確認しましょう。
平均は見当をつける目安にして、自分の総額は5つのお金を確かめて出します。 平均には解体や屋外の工事も入っているので、5つのお金を平均に足すのではなく、自分の土地の金額に置きかえて考えましょう。
今週は、手元にある土地の資料を集めて、5つのお金に当てはまるかをメモしておきましょう。
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土地の場所と条件を伝えると、3社以上の間取りプランと資金計画を並べて比べられます。
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参考・出典（2026年11月10日確認）
宅地建物取引士／ファイナンシャルプランナー／賃貸不動産経営管理士
仕事で不動産会社や工務店と日常的に関わりながら、いま自分自身も注文住宅を建てている最中です。売り手の論理ではなく、建てる人の側から発信しています。
