住宅ローン返済額の早見表｜借入額・金利別の月々と総返済額（30年・35年・50年）

住宅ローンの毎月の返済額は、借入額と金利が決まれば、早見表で引けます。

たとえば3,000万円を35年・金利1.0%で借りると、毎月の返済は84,686円（約8.5万円）です。同じ3,000万円で金利が0.5%上がって1.5%になると、毎月の返済は7,169円増えます。

この記事では、35年・30年・50年の早見表と、35年の総返済額の表を載せました。表にない額や金利も、ページ内の計算機で出せるようにしています。表を見たあと「いくらまで借りるか」をどう決めるかも、あわせて確かめましょう。

※ この記事の表と計算機は、すべて「元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返し方）・ボーナス払い（年2回のボーナス月に多めに返す方法）なし・金利は全期間変わらない」として、マイホーム研究所が計算しています。

住宅ローン返済額の早見表｜35年・借入額と金利別

自分の借入額の行と、検討している金利の列が交わるところが、毎月の返済額です。 まずは35年の表から見ていきます。

表1：毎月の返済額（35年）単位：円

※ 元利均等返済・ボーナス払いなし・金利は35年間変わらないとして、マイホーム研究所が計算しています（円未満は四捨五入）。

表の読み方

変動金利（返済の途中で金利が変わるタイプ）で借りる人は、今の金利の列と、それより0.5〜1.0%高い列もあわせて見ておきましょう。 借りたあとに金利が上がると、返済額が増えることがあるからです。高い列の数字が、金利が上がったときの目安になります。

全期間固定（借りたときの金利が最後まで変わらないタイプ）で借りる人は、借りる予定の金利にいちばん近い列を見ましょう。表にない金利は、このあとの計算機で出せます。

3,000万〜5,000万円の毎月の返済（35年・金利1.0%）

3,000万円なら月84,686円、4,000万円なら月112,914円、5,000万円なら月141,143円です。 金利1.0%なら、借入額が500万円増えるごとに、毎月の返済は約1.4万円ずつ増えていきます。

まずは、住宅会社の資金計画書（建てる費用と借入額・返済額をまとめた見積もりの書類）や、銀行のシミュレーションで出ている借入額の行を探してみましょう。

返済期間を変えたときの返済額｜30年と50年

返済期間を短くすると毎月の返済は上がり、長くすると下がります。 ただ、期間を長くするほど利息を払う期間も延びるので、総返済額は増えます。毎月の額と総額の両方を見て、期間を決めましょう。

30年の早見表

30年にすると毎月の返済は35年より上がりますが、払う利息は少なくなります。 返す期間が5年短いぶん、元金（借りたお金そのもの）が早く減り、利息がかかる期間も短くなるからです。

表2：毎月の返済額（30年）単位：円

※ 元利均等返済・ボーナス払いなし・金利は30年間変わらないとして、マイホーム研究所が計算しています（円未満は四捨五入）。

3,000万円・金利1.0%なら、35年で月84,686円のところ、30年では月96,492円です。毎月は11,806円上がりますが、利息の合計は35年の約557万円に対して、30年では約474万円に減ります。

定年までに返し終えたい人や、毎月の返済を増やしても家計が回る人は、30年の列も見比べておきましょう。

50年の早見表

50年にすると毎月の返済は下がりますが、総返済額は増え、借りられる人の条件も限られます。 50年ローンには、完済するときの年齢や家の性能などに、条件がついていることが多いからです。

表3：毎月の返済額（50年）単位：円

※ 元利均等返済・ボーナス払いなし・金利は50年間変わらないとして、マイホーム研究所が計算しています（円未満は四捨五入）。

50年ローンの条件は、借りる先ごとに違います。2つの例を見てみましょう。

50年を考える人は、完済が何歳になるかと、家が条件に当てはまるかを、借りる先の案内で確かめましょう。

35年と50年の比較｜3,000万円・金利1.0%

3,000万円・金利1.0%で比べると、50年にすれば毎月の返済は21,128円下がり、総返済額は約256万円増えます。

※ 計算の前提は表1〜3と同じです。

返し終わるのも15年遅くなります。50年を選ぶなら、「毎月の返済を下げたい理由」と「返し終わる年齢」を家族で話しておきましょう。

総返済額の早見表｜35年で利息はいくらになるか

金利の差は、毎月の返済で見ると数千円でも、35年の合計で見ると数百万円になります。 35年は420回の返済なので、毎月の差が420回分積み重なるからです。

表4：総返済額（35年）単位：万円

※ 毎月の返済額×420回として、マイホーム研究所が計算しています（万円未満は四捨五入）。元利均等返済・ボーナス払いなし・金利は35年間変わらない前提です。

総返済額から借入額を引くと、払う利息の合計が出ます。3,000万円・金利1.0%なら総返済額は3,557万円で、利息は約557万円になります。

同じ3,000万円でも、金利1.5%なら総返済額は3,858万円です。金利が0.5%違うだけで、35年の合計は約301万円変わります。

表の数字には、保証料や事務手数料、団体信用生命保険（団信＝返済中に亡くなったときなどに、残りのローンが保険で払われる仕組み）の特約で上乗せされる金利は入っていません。借りる先が決まったら、その分も含めた総額を銀行の返済予定表で確かめましょう。

自分の数字で返済額を計算する

表にない借入額や金利は、ページ内の計算機で出せます。 計算機は、表と同じ元利均等返済の式で計算しています。

使い方は、借入額・金利・返済期間（年数）の3つを入れるだけです。入れると、毎月の返済額と総返済額が出ます。入力した数字はどこにも送られず、お使いのブラウザの中だけで計算します。

住宅会社の資金計画書で出ている借入額と金利を入れて、提案の返済額と合っているか確かめてみましょう。合わないときは、ボーナス払いや保証料の上乗せが入っていないかを、提案した会社に聞いてみると原因が分かります。

計算式（参考）

元利均等返済の毎月の返済額は、次の式で出します。

表計算ソフトを使う人は、PMT関数（毎月の返済額を出す関数）でも同じ数字になります。

金利が上がると、毎月の返済はいくら増えるか

3,000万円・35年なら、金利が1.0%から0.5%上がると、毎月の返済は約7,000円増えます。 借入額が大きいほど、同じ金利の上がり幅でも増える額は大きくなります。

表5：金利が上がったときの、毎月の返済の増え方（35年・金利1.0%から）単位：円

※ 表1の金利1.0%の額と、上がったあとの金利の額の差です（最初からその金利で35年借りた場合）。返済の途中で金利が上がったときは、元金が減っているぶん、増え方はこれより小さくなります。

たとえば金利2.0%で借りる場合と比べると、3,000万円で月14,693円、4,000万円で月19,591円、5,000万円で月24,488円高くなります。多めに見積もった目安として使いましょう。

変動金利は、返済額がすぐには上がらない

変動金利では、金利が上がっても、毎月の返済額がすぐに上の表どおりに増えるとは限りません。 返済額の見直しを5年ごとにする「5年ルール」と、見直すときの増え方を前の返済額の1.25倍までにする「125%ルール」を設けている銀行があるからです。

ただ、増えなかった分の利息が消えるわけではありません。毎月の返済額が変わらなくても、返済の中で利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなります。その差は、あとの返済で払うことになるのです。

ルールの仕組みは住宅ローンの5年ルール・125%ルールで、今月の金利の水準は住宅ローン金利【2026年11月】で確かめましょう。

変動金利で借りる人は、表5の「+0.5%」「+1.0%」の額を、今の家計から毎月出せるか見てみましょう。

いくらまで借りていいか｜返済額から決める

借入額は、「借りられる額」ではなく、「毎月いくらなら払えるか」から決めます。 銀行が出す「借りられる額」（融資の上限額）と、あなたが「無理なく返せる額」は別のものだからです。

銀行は、年収に対して返済できる金額を細かく計算します。年収に占める返済の割合や、今ほかにある借入、これまでの返済の記録などから、銀行が貸せる上限の額を出すのです。ただ、子どもの教育費や車の買い替えなど、家庭ごとの生活の余裕までは、その額に入っていません。

上限まで借りると、ほかの出費に回すお金が残りにくくなります。毎月の返済額を先に決めて、表を逆向きに使いましょう。表1でその額に近い数字を探し、その行の借入額を見ればよいのです。

目安1. 今の家賃から考える

今の毎月の支出を増やしたくないなら、毎月の返済は「今の家賃−月3〜4万円」が目安です。 家を持つと、固定資産税・修繕の積み立て・火災保険の分が、返済とは別にかかるからです。

たとえば家賃10万円なら、返済に回せるのは月6〜7万円になります。月7万円・金利1.0%・35年で借りると、借入額は約2,480万円です。

月々の返済額から借りられる額を引ける逆向きの早見表は、賃貸の家賃並みで家は買える？にまとめています。

目安2. 建てた人の平均と比べる

国の調査では、住宅ローンを組んで注文住宅を建てた人の返済は、年収の18.4%（全国平均）でした。 1年間の返済額の平均は144.8万円です。

世帯年収600万円で18.4%に当てはめると、1年で約110万円、月にすると約9.2万円になります。自分たちの「1年間の返済÷年収」が、この平均と比べてどのくらいかを見てみましょう。

平均はあくまで建てた人の実際の数字で、「ここまでなら安心」という線ではありません。家族の人数や、ほかの出費によって無理のない額は変わります。共働きで育休などの予定があるなら、収入が減る時期でも払える額かを見ておきましょう。

2つの目安で差が出たら、低いほうを毎月の返済の上限にしておくと安心です。

たとえば毎月9万円・金利1.0%・35年なら、表1の3,000万円の行（月84,686円）と3,500万円の行（月98,800円）の間で、借りられる額は約3,190万円です。借入額が出たら、頭金を足した額が予算の上限になります。上限の決め方から順に進めたい人は、注文住宅は何から始める？で、計算例の表と一緒に確かめましょう。

早見表を使うときの3つの注意

表と実際の返済額がずれやすいのは、ボーナス払い・家を持つ費用・返し方の3つです。 早見表は前提をそろえて出した目安なので、自分の借り方に合わせて読み替えましょう。

注意1. ボーナス払いを入れると、ボーナス月の負担が増える

ボーナス払いを入れると毎月の返済は下がりますが、そのぶんボーナス月の返済が増えます。 借りた額の一部を、年2回のボーナス月にまとめて返す仕組みだからです。

住宅会社の資金計画書で毎月の返済額が表より低いときは、ボーナス払いが入っていないかを「ボーナス時加算」の欄で確かめましょう。加算があれば、年2回の合計を12で割って毎月の額に足すと、おおよそ表の額と比べられます。

注意2. 返済額のほかに、家を持つ費用がかかる

家を持つと、返済額のほかに固定資産税・修繕の積み立て・火災保険がかかります。 賃貸では大家さんが払っていた費用を、自分で払うようになるからです。

毎月の返済額が表のとおりでも、家にかかるお金は返済額より多くなります。3つの費用の目安は、賃貸の家賃並みで家は買える？で確かめましょう。建てるときに一度かかる諸費用は、注文住宅の諸費用はいくらにまとめています。

注意3. 元利均等と元金均等で、返済額が違う

元金均等返済（元金を毎月同じ額ずつ返す方法）にすると、最初の返済は高くなりますが、利息の合計は少なくなります。 最初から元金を多めに返すので、利息がかかる残りの借入が早く減るからです。

3,000万円・金利1.0%・35年で比べると、次のとおりです。

※ ボーナス払いなし・金利は35年間変わらないとして計算しています。

元金均等返済は、返済が進むにつれて毎月の額が下がっていきます。最初の数年の返済が家計に合うかを見て、どちらの返し方にするかを決めましょう。借りる先の選び方は、注文住宅の住宅ローンの選び方にまとめています。

よくある質問

3,000万円の月々、4,000万円・5,000万円の月々、ボーナス払い、表より返済が高くなる場合の4つは、よく聞かれるところです。 1つずつ答えます。

まとめ｜表で返済額を見たら、払える月々から借入額を決める

早見表で自分の借入額の行を見れば、毎月の返済額と総返済額がその場で分かります。 そのうえで、借入額は「借りられる額」ではなく「毎月いくらなら払えるか」から決めましょう。

毎月の返済額が決まったら、次は住宅会社の資金計画書でも、同じ条件で返済額を比べてみましょう。資金計画書では、建物の代金に諸費用なども含めた借入額で返済額が出るので、表で見た額と違うことがあります。借入額・金利・返済期間をそろえて並べると、提案ごとの違いが見えやすくなります。