親の土地に家を建てるなら、先に家族で決める4つ｜借りる・もらう・相続まで待つの違い

親の土地に家を建てれば、土地を買うお金はかかりません。そのかわり、建てる前に家族で決めておくことが4つあります。「土地をどの形で使うか」「土地の固定資産税をだれが払うか」「住宅ローンの担保に親や兄弟が同意するか」「兄弟にどう話して何を残すか」です。

なかでも最初に決めるのが、土地を「ただで借りる」「地代を払って借りる」「もらう」「相続まで待つ」のどの形で使うかです。この形しだいで、税金のかかり方や、住宅ローンで親に頼むこと、相続のときの話が変わります。

4つの形の違いから、ローン・兄弟・土地の許可で確かめること、親から建築資金をもらうときの非課税、建てるまでの3ステップまでを順に見ていきましょう。

親の土地に建てる形は4つ

親の土地の使い方は「ただで借りる」「地代を払って借りる」「もらう」「相続まで待つ」の4つで、どれにするかで税金や兄弟との関係が変わります。

表1：親の土地に建てる4つの形

※ 贈与税は国税庁 No.4552・No.4103・No.4408、遺留分は民法1044条をもとにしています。2026年11月時点の情報です。

ただで借りる形は、地代も権利金（土地を借りるときに最初に払うお金）も払わずに土地を使わせてもらう形で、使用貸借（ただで貸し借りすること）といいます。土地の名義は親のままで、建てた家は子の名義です。

地代を払って借りる形は、払う額によって税金の扱いが変わります。土地の固定資産税くらいの額なら「ただで借りる」扱いのままで、それより多く払うと、地代を払う貸し借り（賃貸借）の扱いです（国税庁の個別通達）。権利金を払う習わしのある地域で権利金を払わない場合、地代の額によっては、土地を使う権利の分を親から贈与されたとして扱われることがあります（国税庁の個別通達）。地代を決める前に、税理士に確かめましょう。

もらう形は、土地の名義を子に移します。贈与税は、1年間にもらった額から基礎控除の110万円を引いて計算するのが基本です（国税庁 No.4408）。

その年の1月1日で60歳以上の親から、18歳以上の子がもらうなら、相続時精算課税（親が亡くなったときに、もらった財産を相続の分に足して精算する仕組み）も選べます。年110万円の基礎控除と、累計2,500万円の特別控除を引いた残りに、20%の贈与税がかかる仕組みです（No.4103）。一度選ぶと、その親からの贈与は元の計算に戻せないので、選ぶ前に税理士に相談しましょう。

相続まで待つ形は、建てる時点ではただで借りる形と同じです。違いは、将来その土地を子が継ぐことを、遺言などで決めておくかどうかです。決めておかないと、親が亡くなったあと、土地は兄弟で分け方を話し合う遺産になります。

ただで借りるなら押さえる3つ

ただで借りる形なら贈与税はかかりませんが、固定資産税と、借りる約束の弱さに気をつけます。

ポイント1. 贈与税はかからない

地代も権利金も払わない使用貸借なら、土地を使う権利（借地権）の分の贈与税はかかりません。 国税庁 No.4552で、使用貸借で土地を使う権利の価額はゼロとされているからです。

子が親に、土地の固定資産税くらいのお金を渡す場合も、使用貸借として扱われます（国税庁の個別通達 昭和48年直資2-189）。税金分を子が負担しても、地代を払ったことにはなりません。

将来その土地を相続するときは、人に貸している土地ではなく、親が自分で使っている土地（自用地）として評価されます（No.4552）。子が借りている分を引いて、土地の評価が下がるわけではありません。

ポイント2. 土地の固定資産税は親に届く

土地の固定資産税を納めるのは、土地の持ち主である親です。 固定資産税は登記簿に載っている持ち主にかかる税金なので（地方税法343条）、土地の分は親に、建てた家の分は子に届きます。

家が建つと、親の土地は住宅用地（人が住む家の敷地）になり、課税標準（税額を計算するもとになる額）が3分の1になります。200㎡以下の部分は6分の1です（地方税法349条の3の2）。更地だった土地なら、家を建てたあとに親の土地の固定資産税が下がることがあります。

毎年の土地の固定資産税を、親と子のどちらが払うかを家族で決めておきましょう。子が払う場合も、税金くらいの額なら使用貸借の扱いは変わりません。

ポイント3. 借りる約束は書面にしておく

ただで借りる約束は民法で終わり方が決まっているので、使う目的と期間の決め方まで考えて、契約書を作っておきます。

民法では、使用貸借は借りた人（子）が亡くなると終わると決まっています（民法597条3項）。そのあと子の家族が住み続けられるかは、契約の中身や事情しだいです。契約書を作るときに、弁護士などの専門家に相談しておくと安心です。

貸す側の親から契約をやめられる（返してと言われる）かどうかも、決めた中身で変わります。

口約束のままにせず、「家を建てて住むために貸す」という目的を書いた使用貸借の契約書を作りましょう。期間を書くなら、家に住み続ける年数より短くならないように決めます。親と子が署名した書面があれば、兄弟が土地を相続したあとも、どんな約束だったかを読み返せます。

住宅ローンは、親に担保の同意をもらう

親の土地にも抵当権が付くので、親は「担保提供者」として同意します。連帯保証人まで求めるかは銀行しだいです。 抵当権は、返せなくなったときに銀行が土地や建物から回収できる権利で、建物の分だけ借りる場合も土地に付きます。

担保提供者（自分の土地を担保に出す人）は、子が返せなくなると担保の土地を失うことがあります。ただし、住宅ローンの借金そのものは負いません（りそな銀行）。一方で連帯保証人は、借りた本人とほぼ同じ義務を負う立場です。

みずほ銀行は、連帯保証人は原則いらないとしたうえで、親の名義の土地に子が家を建てる場合などは、求めることがあると案内しています。フラット35は保証人が要りません。親に何を頼むことになるのかは、仮審査の前に銀行に聞いておきましょう。

土地が親と兄弟などの共有になっているなら、共有している人全員に担保の同意をもらいます。PayPay銀行は、土地や建物が共有の名義なら、所有者全員が担保提供者として同意する必要があると明記しています。ほかの銀行でも、申し込む前に確かめておきましょう。

親の家と同じ土地に建てる場合は、土地を分けて登記（分筆）しないと、親の家が建っている部分まで担保に入ります。分筆するかは、銀行と土地家屋調査士に相談しましょう。担保提供者になれる親族の範囲も銀行で違い、PayPay銀行は義理の親を含め、ドコモSMTBネット銀行は兄弟も含めています。

土地の名義が亡くなった祖父母のままなら、担保の手続きの前に相続登記（相続した土地の名義を変える登記）が必要です。相続登記の決まりは土地ありで家を建てると総額いくら？でも説明しています。

兄弟がいるなら、建てる前に話しておく

親の土地を一人が使うと、相続のときに分け方の話になりやすいので、建てる前に家族で話しておきます。 ただで借りる形や相続まで待つ形では、親が亡くなるまで土地は親の名義のままなので、遺言がなければ、だれが土地を継ぐかを兄弟で決めることになるからです。

兄弟には、遺留分（亡くなった人の子などに、法律で残される最低限の取り分）があります。相続人が結婚や生活の元手（生計の資本）として受けた贈与は、原則として亡くなる前の10年分が遺留分の計算に入ります（民法1044条）。また、兄弟で遺産を分ける話し合いでは、もらった時期にかかわらず、もらった分を足して計算するのが原則です（民法903条）。

遺留分より少なくしか受け取れなかった兄弟は、足りない分をお金で請求できます（民法1046条）。2019年7月1日の改正で、土地そのものではなく、お金で払う形になりました（法務省）。請求できるのは、相続と、取り分を減らす贈与や遺言があったことを知ってから1年、相続から10年までです（民法1048条）。

土地をもらう形や、遺言で土地を子に残す形にすると、兄弟から遺留分をお金で請求されることがあります。遺留分はお金で払う決まりなので、土地を受け継いだ子が、そのお金を用意することになります。

建てる前に、親と兄弟で集まって、どの形で土地を使うかを話しておきましょう。話した中身はメモに残し、土地をだれに継がせるかは親に遺言で決めてもらう方法があります。ただし、兄弟のメモがあっても、親が亡くなる前に遺留分をあきらめてもらうには家庭裁判所の許可が要ります（民法1049条）。メモは話し合いの記録と考え、税金は税理士、登記は司法書士、相続の分け方で話がまとまらないときは弁護士に相談しましょう。

市街化調整区域の親の土地は、分家住宅の許可を確かめる

親の土地が市街化調整区域にあるなら、家を建てるのに許可が要り、その条件は市や県ごとに違います。 市街化調整区域は、都市計画法で市街化をおさえると決めた区域です。

この区域では、農業を営む人の住まいなど一部を除き、許可を受けないと家を新築できません（都市計画法29条・43条）。許可の基準は同じ法律の34条にあり、親などの土地に子が建てる家を許す基準を、自治体が「分家住宅」などの名前で決めています。

表2：分家住宅の主な条件（3市の例）

※ 2026年11月時点で各市が公開している基準の一部です。線引きは、市街化区域と市街化調整区域を分けたことを指します。豊橋市と千葉市は、本人などが市街化区域に家を建てられる土地を持っていないことも条件です。

豊橋市の基準では、許可のあとに、土地を建てる人の土地にする決まりです。ただで借りる形のままでは基準に合わないため、土地をもらう形を考えることになり、贈与税の話もかかわってきます。許可の条件と税金の扱いを、役所と税理士の両方に確かめてから形を決めましょう。

さいたま市は、こうした許可を受けた建物は、使う人が限られていると説明しています。将来売ったり貸したりするときに制限がかかることがあるため、許可の窓口で聞いておきましょう。

親の土地が市街化調整区域かどうかは、市町村の都市計画図で確かめられます。当てはまったら、まずは市町村か県の開発許可の窓口に事前に相談しましょう。田や畑のままの土地なら、農地転用の手続きも別に要ります。

親から建築資金ももらうなら、2026年末までの非課税

親から家を建てるお金をもらうなら、2026年12月31日までの贈与は、一定額まで贈与税がかかりません。 親や祖父母から住宅を建てるお金をもらったときの非課税で、限度額は次のとおりです（国税庁 No.4508・2026年11月時点の情報）。

主な条件は、次の4つです（申告の手続きは下の注）。

※ 非課税でも、翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告が要ります。

親や親族など、特別の関係がある人と工事の契約（請負契約）を結んで建てた家は、この非課税の対象になりません。親族が工務店を営んでいて、そこに頼む予定なら、使えるかを税務署で確かめましょう。

2027年以降の贈与に使えるかは、2026年11月時点で決まっていません。国土交通省が延長などを国に要望している段階です。2026年中にもらうなら、翌年3月15日までの新築と、そのあとの入居の予定を組めるかを、住宅会社と確かめておきましょう。

親の土地に建てるまでの3ステップ

名義と土地の条件を確かめ、家族で決める4つを決めて書面に残し、土地の条件を伝えて資金計画を比べます。

ステップ1. 名義と土地の条件を確かめる

登記事項証明書で土地の名義を見て、都市計画図で市街化調整区域かを確かめます。 登記事項証明書は、土地の名義や広さが書かれた書類です。親だけの名義か、兄弟との共有か、祖父母のままかによって、担保の同意をもらう相手が決まります。

親が地主から借りている土地（借地）だった場合は、まず地主に、子が家を建てることの承諾をもらいます。そのうえで、税金の扱いのために、子・親・地主の連名で「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に出す流れです（国税庁 No.4555）。出さないと借地権の贈与として課税されることがあるので、建てる前に税務署にも相談しましょう。

親の家と同じ土地に建てるなら、敷地の分け方も決めておきます。建築基準法の決まりでは、1つの敷地に建てられる家は原則1つです（用途の上で分けられない建物の組は別・建築基準法施行令1条1号）。分けたそれぞれの敷地が道路に2m以上接していないと家は建てられないので（建築基準法43条）、どう分けるかは住宅会社に相談しましょう。

ステップ2. 家族で決める4つを決めて、書面に残す

親と兄弟で話して、家族で決める4つを決め、書面にします。 ただで借りる形なら、目的を書いた使用貸借の契約書を作りましょう。

ステップ3. 土地の条件を伝えて、資金計画を比べる

決めた形と土地の条件を住宅会社に伝えて、資金計画（総額と借入額の計画書）を比べます。 親の土地でも、地盤の改良や水道の引き込み、敷地の分け方で総額が変わるからです。

要望欄には「父の単独名義の土地、ただで借りる予定、親の家と同じ敷地」のように書きましょう。総額の出し方は土地ありで家を建てると総額いくら？で、会社の比べ方はハウスメーカーと工務店、どっちがいい？で確かめられます。

よくある質問

親の土地に建てる人が気になりやすい4つの疑問に、短く答えます。

まとめ｜親の土地は、家族で4つを決めて書面に残してから建てる

親の土地は、家族で決める4つを決めて書面に残してから建てます。 土地代がかからない代わりに、税金・ローン・兄弟との話のどれにも、親や兄弟の協力が要るからです。

今週は、登記事項証明書で土地の名義を確かめて、家族で話す日を決めておきましょう。家づくり全体の進め方は注文住宅は何から始める？で確かめられます。