建ぺい率50%・容積率100%で建つ家の広さ｜坪数別の早見表と、3階建て・平屋の目安

土地の広告で「建ぺい率50%・容積率100%」を見たら、まず知りたいのは何坪の家が建つかです。坪数別の上限、建てたい家に必要な土地の広さ、用途地域で変わる高さの制限、3階建てや平屋にしたときの広さを、順に見ていきましょう。

建ぺい率50%・容積率100%は、総2階で使い切る土地

建ぺい率50%・容積率100%の土地は、総2階で家全体の上限をちょうど使い切ります。

建ぺい率は建物を真上から見た広さ（建築面積。ふつうは1階の広さ）の、土地に対する割合の上限です。容積率は全部の階を足した広さ（延べ床面積。この記事では家全体の広さ）の、土地に対する割合の上限です。

基本の計算は、建ぺい率60%・容積率200%の記事で解説しています。

建ぺい率50%・容積率100%で建つ家の広さ｜坪数別の早見表

1階の上限は土地の坪数の半分、家全体の上限は土地の坪数と同じです。

※建築基準法52条・53条をもとにマイホーム研究所が計算。角地などで建ぺい率が10%上乗せされる分も、高さなどの制限による目減りも含めていません。

30〜60坪以外の土地も、坪数の半分が1階の上限、坪数そのものが家全体の上限です。

家の広さで見る、必要な土地の広さ

住宅ローンのフラット35を使って土地を買い、注文住宅を建てた人の家全体の広さは平均約33.4坪で、総2階なら家とほぼ同じ約34坪の土地で建てられます。

住宅金融支援機構の調査では、土地付きの注文住宅を建てた人の住宅面積（家全体の広さ）の平均は110.3㎡（約33.4坪）でした（2025年度フラット35利用者調査）。容積率100%なので、総2階なら家と同じ広さの土地で足ります。

平屋にするなら、土地は家の広さの2倍が必要です。

※家の広さ÷0.5でマイホーム研究所が計算。小数点以下は切り上げ。2階建てでも1階を2階より広くとる間取りでは、1階の広さの2倍の土地が要り、家と同じ広さの土地では足りません。

まず家族で何坪の家が要るかの見当をつけ、そこから必要な土地の広さを逆算しましょう。

建ぺい率50%・容積率100%は、用途地域で高さの制限が変わる

建ぺい率50%・容積率100%は、低層住居専用地域と中高層住居専用地域のどちらでも指定できる組み合わせで、2つの地域では高さや建物の位置の制限が違います。

用途地域（住宅地・商業地など、土地の使い方ごとに決められた区分）のうち、低層住居専用地域は低い住宅が並ぶ静かな住宅地を守るため、ほかの地域より高さの制限を厳しくしているからです。中高層住居専用地域は、マンションなどの中高層の住宅も建つ住宅地です（どちらも建築基準法52条・53条で、この組み合わせを指定できます）。

※建築基準法54〜56条。田園住居地域は、低層住居専用地域と同じ扱い。北側が道路のときは、道路の反対側の境界線から測ります。この組み合わせは、ほかの住居系の地域などで指定されることもあります。その場合の制限は、市区町村の建築指導課で確かめましょう。どちらの地域でも、市区町村が高度地区（高さの上限）や日影規制（隣の土地に落とす影の時間の制限）を決めていることがあります。

低層住居専用地域では、2階の北側の屋根を斜めにしたり、2階を南に寄せたりする必要が出ることもあるのです。土地の用途地域を、広告や都市計画図で確かめましょう。

3階建てにしても、家全体は広くならない

建ぺい率50%・容積率100%の土地では、3階建てにしても家全体の上限は土地と同じ広さのままです。

総2階でちょうど容積率を使い切るため、階を増やしても、1つの階の広さが小さくなるだけだからです。3つの階を同じ広さにすると、1つの階は土地の約3分の1になります。

※3つの階を同じ広さにした場合として、マイホーム研究所が計算。

1つの階が小さくなる分、庭や駐車場に使える土地は広く残せます。低層住居専用地域では、高さ10mか12mまでの制限と北側斜線にも収める必要があるのです。家の中の車庫や地下室は、条件を満たせば一部を容積率の計算から外せます（建築基準法52条3項・施行令2条）。

家全体を広くしたいなら、広い土地か、容積率の大きい土地を探しましょう。

平屋にするなら、土地は家の広さの2倍が要る

建ぺい率50%の土地で平屋を建てるなら、家の広さの2倍の土地が必要です。

平屋は1階だけで家全体をまかなうため、1階の上限（土地の半分）がそのまま家の広さの上限になるからです。

屋根と柱のあるカーポートも、建物として建ぺい率の計算に使う広さ（建築面積）に数えます。平屋とカーポートを両方考えているなら、カーポートの分も残しておきましょう。

その土地に希望の家が入るかを確かめる3ステップ

その土地に希望の家が入るかは、制限を調べる、上限を出す、間取りを描いてもらうの順で確かめます。

高さの制限や外壁の後退まで入れると、どんな形の家になるかは図面を描かないと分からないからです。

ステップ1. 用途地域と制限を調べる

市区町村の都市計画図で、用途地域・建ぺい率・容積率・高さの上限・外壁の後退・高度地区を確かめます。都市計画図は、インターネットで見られる市区町村もあります。

ステップ2. 1階と家全体の上限を出す

1階の上限は土地の坪数の半分、家全体の上限は土地の坪数そのものです。角地や、防火地域・準防火地域で燃えにくい造りの建物を建てる場合は、建ぺい率が10%上乗せされ、50%が60%になることがあります。角地の条件は角地緩和の記事で確かめましょう。

ステップ3. その土地で間取りを描いてもらう

上限の中に希望の間取りが入るかは、住宅会社にその土地の条件を伝えて、間取りを描いてもらうのが確実です。

よくある質問

まとめ｜建ぺい率50%・容積率100%は、土地の坪数がそのまま家全体の上限

次は、気になる土地の用途地域を確かめ、坪数の半分（1階）と坪数そのもの（家全体）に建てたい家が収まるかを見てみましょう。